@青岛有房族 房贷利率重新定价 怎么选更划算

2019-12-31 09:53:59
来源:青岛早报
责任编辑:云彩

近期央行发布公告,宣布从明年3月1日开始推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换,原则上这一转换应于2020年8月31日前完成,这一转换意味着什么,将对房贷族产生怎样的影响,青岛的房贷一族们快来了解一下吧

十大要点

1、央行说的存量浮动利率贷款是指哪些?

本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

2、何时不再签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同?

自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

3、何时开始转换成LPR?何时完成?

自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;

也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

4、如何跟银行协商转换?

存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

5、如何转为固定利率?

如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

6、必须多方通知客户,保障消费者权益金融

机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

7、为什么推进存量浮动利率贷款定价基准转换?

目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

8、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?

定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

举个例子,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。

目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(110%)=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4。8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0。59个百分点(5。39%-4。8%=0。59%)。

2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8% 0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR 0.59%,此后每年以此类推。

9、你的房贷利率会变吗?

一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

一分时时彩二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

10、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?

除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。

新政主要影响谁?

记者梳理发现,此次央行新政主要影响的是2020年前购房,使用商业贷款,并且参考贷款基准利率定价的购房者。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:除了今年8月份以来,按LPR改革定价的那一部分不算,普遍现在大家在银行已经办理的按揭贷款都属于存量的按揭贷款,贷款利率公式的计算在明年都会进行这样的调整。

那么具体怎么调整呢?

简而言之,央行其实给2020年前的购房者出了一道选择题,购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准:

选择一,选择固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,就一直维持当前利率水平不变。

选择二,选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率,LPR每月公布一次,可升可降。也就是说,选择“LPR+加点”利率,你以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:购房者他可能会问,那么我是不是向银行还的钱每个月都是不一样的,我认为不必担心,虽然LPR每个月公布的数据是变的,但是你跟银行默认的变动周期最少是一年。

选择哪种更划算呢?

专家表示,对于贷款剩余期限较短,贷款剩余额度也较少的购房者,两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者,选择随行就市更有利。

中国银行研究院首席研究员宗良:从利率变动的总体趋势上来看,无论从全球还是从国内环境上,利率下行的概率要大于利率上行的概率。

假如说贷款量较大,贷款期限较长,那么这个时候我们认为,按照LPR加点的方式来选择,可能最为有利。

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